Finanzielle Belastungen für Vermieter steigen weiter an

Gestiegene Energiepreise, die CO2-Steuer für Vermieter und Rekordbauzinsen - Was kommt noch auf Immobilieneigentümer zu?

Schwerer Gegenwind für Haus- und Wohnungseigentümer: Energiepreise steigen und müssen vorfinanziert werden, eine CO2-Steuer wird bald anteilig erhoben, das Bauinteresse steigt rasant und der Mangel an Instandhaltungshandwerkern bereitet mehr Sorgen. Das ist kein guter Rahmen für kleine Vermieter und private Eigentümer von Mehrfamilienhäusern. Viele Menschen werden sich überlegen müssen, ob sich das Mieten noch lohnt.

Hohe Energiepreise - Was viele vergessen: Vermieter geht in Vorleistung

Es ist mittlerweile allgemein bekannt, macht die Situation aber nicht besser: Schrecklich hohe Energiepreise sind überall. Vor allem für den Betrieb der Heizung und des Warmwassers muss man die doppelte Gasrechnung bezahlen. Das Problem für Eigenheimbesitzer und die gesamte Immobilienbranche: Sie stehen zwischen Energieversorgern und Mietern. Die Energiepreise, insbesondere Gas, steigen direkt und sofort für Hausbesitzer. Allerdings basiert der Mieterrabatt in der Regel noch auf deutlich niedrigeren Vorkrisenraten. Je nach Vertrag, Tarif, Heizsystem und Energieträger müssen Eigentümer mehrere Hundert Euro pro Einheit zahlen – das Geld bekommen sie aber erst nach Begleichung der Nebenkostenabrechnung im nächsten Frühjahr zurück. Und auch das ist nicht sicher. Zum einen dürften zahlreiche Mieter das Geld dafür nicht übrighaben. Zum anderen werden die horrenden Nachforderungen Spielball politischer Forderungen nach finanziellen Entlastungen werden. Zur finanziellen Vorleistung kommt dann noch ein rechtliches Risiko hinzu.

Viele der 3,9 Millionen Kleinvermieter, die derzeit Mieteinnahmen zur Aufbesserung des Familienbudgets oder zur Altersvorsorge benötigen, stoßen schnell an ihre Grenzen. Zumal oft vergessen wird: 60% der Wohnungen in Deutschland werden von ihnen vermietet und nicht von Immobilienunternehmen oder Konzernen. Auch ist es falsch zu sagen, dass Bund und Länder das Mieten und Bauen von Eigenheimen in den letzten Jahren attraktiver gemacht haben. Im Gegenteil: Aus dem Besitzer wird ein vom Volk aufgehetzter Feind. Und bei so vielen Mietgesetzen und -verordnungen sowie baulichen Maßnahmen schikanieren Beamte auf Bundes- und Landesebene jeden, der Wohnraum schaffen oder vermieten möchte. Gleichzeitig wundert sich die Politik, warum das ehrgeizige Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr nicht erreicht wurde.

CO2-Preis: Vermieter beteiligen sich nun an den Kosten

Ein Beispiel unter vielen ist der Plan zur Aufteilung der CO2-Preise für fossile Brennstoffe zwischen Mietern und Vermietern. Wie in Deutschland üblich, ist es nicht nur teuer, sondern auch kompliziert diesen Plan umzusetzen. Zur Erinnerung: Merkels CDU-geführte Regierung führte diesen neuen Tarif im Januar 2021 ein und legte ihn zunächst auf 25 Euro pro Tonne fest. In diesem Jahr liegt er bei 30 Euro und wird 2025 schrittweise auf 45 Euro steigen. Auch während der größten Wirtschafts- und Energiekrise der letzten Jahrzehnte lastet diese Mehrbelastung auf Mensch und Wirtschaft. Immerhin setzte der jetzige Verband die Erhöhung auf 35 Euro für das nächste Jahr aus, und es blieb bei 30 Euro.

Nun aber will die Ampelregierung, dass Immobilien-Eigentümer ab dem kommenden Jahr einen Teil des CO2-Preises für die Heizkosten zahlen. Die Koalitionspartner haben nun je nach Energiesituation im Haus mindestens zehn Schritte beschlossen. Bei Objekten mit sehr hohem CO2-Ausstoß pro Quadratmeter muss der Vermieter 90 % des CO2-Preises zahlen; Bei zu geringen Emissionen geht der Mieter zu seinen Lasten. Das Aufklärungskonzept zielt darauf ab, Eigenheimbesitzer von einer energetischen Sanierung zu überzeugen – diese kann allerdings schnell mehrere zehntausend Euro kosten. 

Gestiegene Bauzinsen

Das gesamte kleinbürgerliche Geschäftsmodell ist auch durch andere Faktoren bedroht. Zinssätze von 1 % oder weniger haben in den letzten Jahren einen Bauboom befeuert. Es ist eine der wenigen Maßnahmen mit positiver Baubilanz, an der sich der Staat zumindest indirekt über die Europäische Zentralbank beteiligt. Gleichzeitig stiegen aber auch die Kaufpreise von Wohnungen rapide an, was einen günstigen Cashflow generierte. Der Zinssatz von 0,8 % hat einige Käufer zu Eigentümern gemacht. Diese Rechnung funktionierte in vielen Städten sogar für moderate Mieten, solange der Kaufpreis nicht wie in Berlin explodiert.

Aber jetzt ist die Party vorbei. Je nach Größe und Finanzierungssituation haben sich die Zinsen seit Jahresbeginn vervierfacht. Natürlich hätte jemand, der im Januar noch zu 0,8 % finanziert wurde, einen schönen festen Zinssatz, sagen wir über zehn Jahre. Doch für die meisten endet der Wunschzins in den nächsten Jahren, oft sehr bald. Das bedeutet Umschuldung. Bei Zinsen von derzeit rund 3,8 % und mehr, die in den kommenden Monaten und Jahren voraussichtlich exponentiell steigen werden, ändert sich auch hier die Berechnungsgrundlage dramatisch. Wer mit hohem Fremdkapitalanteil kauft und baut, wird bei der Mietkalkulation besonders aufpassen müssen. Bisher war es üblich für Vermieter, Zinsen und Tilgung indirekt über Mietzahlungen zu zahlen. Wenn sich die Kreditkosten verdreifachen, funktioniert diese Rechnung nicht mehr. Je nach Höhe der Restschuld droht dem Eigentümer ein finanzieller Ausfall. Eigenfinanzierte Geldanlage wird zum Verlustgeschäft, zumal die Banken die Konditionen verschärfen und Kreditnehmer und Vermögen nun in einem ganz anderen Licht betrachten.

Investition und Kapitalanlage auf dem Prüfstand - Ist ein Verkauf sinnvoller?

Die Liste der schlechten Nachrichten noch nicht abgeschlossen: Inflation, steigende Materialpreise für dringend notwendige Renovierungs- oder Instandsetzungsarbeiten und ein chronischer Handwerkermangel machen Hausbesitzern das Leben schwer. Infolgedessen prüfen viele von ihnen derzeit ihre Investitionen und erwägen einen Wiederverkauf.

Sollten auch Sie über dieses Vorgehen nachdenken, unterstützen wir Sie gerne mit der nötigen Beratung. Vereinbaren Sie gerne ein unverbindliches Gespräch mit uns.