Gewerbe in Wohnraum umwandeln: Lohnt es sich?

In vielen Städten und Regionen ist der Wohnraum knapp, während Gewerbeflächen oft ungenutzt bleiben. Eine Möglichkeit, dieses Dilemma zu lösen, ist die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum. Doch lohnt sich dieser Schritt wirklich und welche Faktoren sollten dabei beachtet werden? In diesem Blog-Artikel werden wir uns genau damit befassen und die Vor- und Nachteile, sowie die rechtlichen Aspekte der Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum beleuchten."

Wo liegen die Unterschiede zwischen einem Gewerbegebiet und einem Wohngebiet?

Ein Gewerbegebiet und ein Wohngebiet unterscheiden sich in erster Linie durch die vorgesehene Nutzung. Ein Gewerbegebiet ist dafür bestimmt, Gewerbebetriebe wie Fabriken, Büros, Läden und Werkstätten anzusiedeln. Hier wird in der Regel produziert, verkauft und gearbeitet. Ein Wohngebiet dagegen ist für den Wohnungsbau und die Wohnnutzung vorgesehen. Hier sollen Menschen eine Bleibe finden, in der sie leben und sich erholen können.

Jedoch gibt es auch Überschneidungen: Einige Gewerbebetriebe, wie zum Beispiel Einzelhandelsgeschäfte, können auch in Wohngebieten ansässig sein. Ein Wohngebiet kann auch Gewerbebetriebe enthalten, solange sie nicht die Wohnqualität beeinträchtigen und den örtlichen Verordnungen entsprechen.

Gewerbegebiete sind in der Regel durch eine höhere Verkehrsbelastung und Lärmbelastung gekennzeichnet, da hier viele Fahrzeuge unterwegs sind und Gewerbebetriebe oft lärmintensiver sind als Wohngebäude. In Wohngebieten hingegen liegt der Fokus auf einer ruhigen und angenehmen Wohnumgebung.

Auch die Bebauungsdichte und die Art der Gebäude unterscheidet sich oft zwischen Gewerbe- und Wohngebieten. Gewerbegebiete haben in der Regel höhere Bebauungsdichten, um möglichst viele Betriebe unterbringen zu können. Wohngebiete hingegen haben in der Regel niedrigere Bebauungsdichten, um den Wohnkomfort zu erhöhen. Gewerbegebäude sind in der Regel größer und funktioneller als Wohngebäude.

Es ist auch wichtig zu beachten, dass die Regelungen und Vorschriften für Gewerbe- und Wohngebiete unterschiedlich sind. So müssen Gewerbebetriebe beispielsweise häufig eine Genehmigung beantragen, um in einem Gewerbegebiet ansässig zu werden, während es in Wohngebieten keine solche Pflicht gibt.

Wann lohnt sich eine Umwandlung eines Gewerbegebiets in ein Wohngebiet?

Die Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum kann in einigen Fällen sinnvoll sein, um den knappen Wohnraum in vielen Städten und Regionen zu erhöhen. Einige Gründe, warum die Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum sich lohnen kann, sind:

• Hohe Nachfrage nach Wohnraum: Wenn in einer Region eine hohe Nachfrage nach Wohnraum besteht, kann die Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum eine Möglichkeit sein, dieser Nachfrage gerecht zu werden.
• Unrentable Gewerbebetriebe: Wenn Gewerbebetriebe in einer Region unrentabel sind und geschlossen werden müssen, kann die Umwandlung in Wohnraum eine sinnvolle Alternative sein.
• Veraltete Gewerbegebäude: Wenn Gewerbegebäude in einer Region veraltet sind und nicht mehr den aktuellen Anforderungen entsprechen, kann die Umwandlung in Wohnraum eine Möglichkeit sein, diese Gebäude zu renovieren und sie für die Wohnnutzung zu nutzen.
• Lage: Wenn Gewerbegebäude in attraktiven Wohnlagen liegen, kann die Umwandlung in Wohnraum eine Möglichkeit sein, diese Lage für die Wohnnutzung zu nutzen und die Wohnqualität zu erhöhen.

Es gibt jedoch auch Fälle, in denen die Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum sich nicht lohnen kann. Einige Gründe, warum die Umwandlung sich in bestimmten Fällen nicht lohnen kann, sind:

• Hohe Kosten: Die Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum kann sehr kostenintensiv sein und sich in manchen Fällen nicht lohnen, wenn die Kosten die erwarteten Einnahmen übersteigen.
• Ungeeignete Lage: Wenn Gewerbegebäude in ungeeigneten Wohnlagen liegen, beispielsweise in lärmbelasteten Gebieten, kann die Umwandlung sich nicht lohnen, da die Wohnqualität beeinträchtigt wäre.
• Rechtliche Hindernisse: Es kann auch rechtliche Hindernisse geben, die die Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum erschweren oder unmöglich machen, wie zum Beispiel die örtlichen Bauvorschriften.
  
  

Bei einem Objekt-Verkauf ist die Zielgruppe für Wohnräume deutlich größer, als wenn Sie Gewerbefläche veräußern wollen. Da insbesondere in Ballungsgebieten Wohnraum sehr knapp ist, kann unter Umständen für Wohnflächen auch ein höherer Quadratmeterpreis erzielt werden als bei einer Gewerbeimmobilie.

Unter welchen Bedingungen darf ich eine Gewerbefläche in Wohnfläche umwandeln?

Die Umwandlung von Gewerbefläche in Wohnfläche ist in Deutschland grundsätzlich erlaubt, allerdings unterliegt sie bestimmten Vorschriften und Regelungen. Wann genau eine Umwandlung erlaubt ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Ein wichtiger Faktor ist die Lage der Gewerbefläche. In bestimmten Gebieten, wie zum Beispiel in Innenstadtlagen oder in Wohngebieten, ist die Umwandlung von Gewerbefläche in Wohnfläche häufig erlaubt, da hier eine hohe Nachfrage nach Wohnraum besteht und die Umwandlung die Wohnqualität erhöhen kann. In anderen Gebieten, wie zum Beispiel in Gewerbegebieten oder in lärmbelasteten Gebieten, kann die Umwandlung jedoch beschränkt oder sogar verboten sein.

Ein weiterer Faktor ist die Art des Gewerbebetriebs, der auf der Gewerbefläche ansässig ist. Einige Gewerbebetriebe, wie zum Beispiel Lärm- oder Chemiebetriebe, eignen sich aufgrund ihrer Auswirkungen auf die Umwelt oder die Gesundheit der Anwohner nicht für die Umwandlung in Wohnfläche.

Ein weiteres wichtiges Thema ist die Baugenehmigung. Um eine Gewerbefläche in Wohnfläche umwandeln zu dürfen, müssen Sie in den meisten Fällen eine Baugenehmigung beantragen und bestimmte Auflagen erfüllen, wie zum Beispiel die Einhaltung der örtlichen Bauvorschriften oder die Durchführung von Schallschutzmaßnahmen.

Es gibt auch Fälle, in denen die Umwandlung von Gewerbefläche in Wohnfläche durch den Bebauungsplan der Stadt oder des Landkreises geregelt wird. In diesen Fällen, ist die Umwandlung nur erlaubt, wenn die Gewerbefläche im Bebauungsplan als "Umnutzungsfläche" ausgewiesen ist.

Sind größere Umbauten vonnöten, muss ein Architekt komplett neue Pläne erstellen. Er muss sich darüber informieren, ob die Umwandlung in der von ihm geplanten Form in der Praxis auch durchführbar ist. Außerdem ist es sinnvoll, dass ein Makler über die Pläne schaut – schließlich will er später die umgewandelte Immobilie gut vermarkten. Alle Unterlagen werden schließlich beim Bauamt eingereicht, das darüber entscheidet, ob die Nutzungsart von Gewerbe auf Wohnen umgewandelt werden darf.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Umwandlung von Gewerbefläche in Wohnfläche grundsätzlich erlaubt ist, jedoch unterliegt sie bestimmten Vorschriften und Regelungen.

Was für Kosten fallen bei der Nutzungsänderung an?

Die Kosten für die Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum hängen von verschiedenen Faktoren ab und können daher stark variieren. Einige der Kosten, die bei einer Nutzungsänderung anfallen können, sind:

Baugenehmigungskosten: Eine der größten Kosten bei einer Nutzungsänderung sind die Baugenehmigungskosten. Diese fallen an, wenn eine Baugenehmigung beantragt werden muss, um die Umwandlung durchzuführen. Die Kosten können je nach Kommune und Umfang des Projekts unterschiedlich hoch sein.

Umbaukosten: Um eine Gewerbefläche in Wohnraum umwandeln zu können, müssen in der Regel umfangreiche Umbauarbeiten durchgeführt werden. Diese Kosten können je nach Größe und Zustand der Gewerbefläche und den erforderlichen Umbauarbeiten unterschiedlich hoch sein.

Schallschutzmaßnahmen: Wenn die Gewerbefläche sich in einem lärmbelasteten Gebiet befindet oder selbst Lärm verursacht, können Schallschutzmaßnahmen erforderlich sein. Diese Kosten können je nach Art und Umfang der erforderlichen Maßnahmen unterschiedlich hoch sein.

Energetische Sanierung: Um die Wohnqualität zu erhöhen, kann es erforderlich sein, die Gewerbefläche energetisch zu sanieren. Diese Kosten können je nach Art und Umfang der erforderlichen Maßnahmen unterschiedlich hoch sein.

Marketingkosten: Wenn die umgebaute Wohnfläche vermietet oder verkauft werden soll, fallen eventuell Marketingkosten an.

Es ist wichtig zu beachten, dass diese Kosten nicht die einzigen sind die bei einer Nutzungsänderung anfallen können. Es gibt auch weitere Kosten, wie zum Beispiel die Kosten für den Architekten, die Kosten für die Baustelleneinrichtung und die Kosten für die Abfallentsorgung. Es ist daher ratsam, sich von einem erfahrenen Architekten oder Bauunternehmer beraten zu lassen, um eine realistische Kostenprognose zu erhalten.

Was ist konkret bei der Umwandlung zu beachten?

Wenn Sie eine Gewerbefläche in Wohnraum umwandeln möchten, gibt es einige wichtige Faktoren, die Sie beachten sollten:

• Rechtliche Vorschriften: Es gibt bestimmte rechtliche Vorschriften, die einzuhalten sind, wenn Sie eine Gewerbefläche in Wohnraum umwandeln möchten. Zum Beispiel müssen Sie in der Regel eine Baugenehmigung beantragen und bestimmte Auflagen erfüllen, wie zum Beispiel die Einhaltung der örtlichen Bauvorschriften.
• Lage: Die Lage der Gewerbefläche ist ein wichtiger Faktor, den Sie beachten sollten. In bestimmten Gebieten, wie zum Beispiel in Innenstadtlagen oder in Wohngebieten, ist die Umwandlung von Gewerbefläche in Wohnfläche häufig erlaubt, während es in anderen Gebieten, wie zum Beispiel in Gewerbegebieten oder in lärmbelasteten Gebieten, beschränkt oder sogar verboten sein kann.
• Art des Gewerbebetriebs: Ein weiterer wichtiger Faktor ist die Art des Gewerbebetriebs, der auf der Gewerbefläche ansässig ist. Einige Gewerbebetriebe, wie zum Beispiel Lärm- oder Chemiebetriebe, eignen sich aufgrund ihrer Auswirkungen auf die Umwelt oder die Gesundheit der Anwohner nicht für die Umwandlung in Wohnfläche.
• Umbaukosten: Um eine Gewerbefläche in Wohnraum umwandeln zu können, müssen in der Regel umfangreiche Umbauarbeit durchgeführt werden. Berücksichtigen Sie für diesen Fall die anfallenden Kosten.

Fazit: Wie hoch ist die Rendite?

Mit Wohnraum lassen sich in der Regel deutlich höhere Kaufpreise erzielen. Zudem ist die Zielgruppe viel größer als bei Gewerbeflächen. Aber auch die Lage und der Zustand der Immobilie sind hier wichtig. Klar ist aber, dass in den meisten Großstädten die höchsten Preise mit Wohnimmobilien erzielt werden – nicht mit Gewerbebauten. 

Abschluss: Ist ein Grundbucheintrag notwendig?

Ja, eine Nutzungsänderung, wie zum Beispiel die Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum, muss im Grundbuch eingetragen werden. Eine Nutzungsänderung stellt eine Veränderung des Eigentumsverhältnisses dar und muss daher im Grundbuch eingetragen werden, damit sie rechtlich bindend ist. Eine Nutzungsänderung wird im Grundbuch unter dem Punkt "Nutzungsart" eingetragen und muss durch einen Notar beglaubigt werden.

Es ist wichtig zu beachten, dass eine Nutzungsänderung auch Auswirkungen auf die Grundsteuer hat und dass es eventuell erforderlich sein kann, die Grundsteuer neu zu berechnen. Eine Nutzungsänderung kann auch Auswirkungen auf die Versicherungen haben und es ist ratsam, diese anzupassen.

Für den Ablauf bedeutet dies, dass der Architekt die neuen Pläne zunächst entwerfen und dann bei der Baubehörde einreichen muss. Gibt das Bauamt grünes Licht für die Nutzungsänderung von Gewerbe- zu Wohnräumen, muss der Notar eine Umschreibung beantragen. Dazu reicht er beim Grundbuchamt die baubehördliche Genehmigung und die Zustimmung der Bauherrengemeinschaft ein. Dann erfolgt die Konvertierung. Als letzten Schritt kann der Makler nun die Immobilie bewerten und vermarkten.