Immobilienbewertung mit dem Sachwertverfahren

Wie wird der Sachwert einer Immobilie ermittelt? Schnell & einfach Immobilienwert ermitteln.

Beim Sachwertverfahren ermitteln wir den den Bodenwert und den Gebäudesachwert getrennt voneinander. Im ersten Schritt zeigen wir Ihnen einmal die komplette Formel zur Bestimmung des Sachwertes oder Verkehrswert genannt. Der Sachwert ist die Summe von Bodenwert und Gebäudesachwert, korrigiert um mögliche Marktanpassungsfaktoren.

Sachwert (Verkehrswert) = (Bodenwert + Gebäudesachwert) * Marktanpassungsfaktor

Schritt 1: So berechnen Sie den Gebäudesachwert 

Der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Regelherstellungskosten der baulichen Anlagen, multipliziert mit der Bruttogrundfläche des Gebäudes, abzüglich der Alterswertminderung.

Die Regelherstellungskosten sind für das Bundesgebiet erhoben und tabellarisch nach Grundstücksarten, Gebäudeklassen, Ausstattungsstandards und nach Baujahren abrufbar.

Sie finden bei Google für Ihre Region die jeweiligen Tabellen mit den Herstellungskosten

Gebäudesachwert = Herstellungskosten - Altersminderung

Schritt 2: So berechnen Sie den Bodenwert

Für die Berechnung des Bodenwerts kommt das Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Zur Bewertung des Bodens können Sie Bodenrichtwerte Ihrer Gemeinde heranziehen. Bei der Wertermittlung Ihrer Immobilie wird ein unbebauter Zustand des Bodens unterstellt.

Bodenwert = Bodenrichtwert x Grundstücksfläche in m² 

Schritt 3: Korrektur über Marktanpassungsfaktor

Der vorläufige Sachwert wird um den Marktanpassungsfaktor korrigiert, um das "Rechenergebnis" an die Marktpreise anzupassen. Meist stellen die Gutachterausschüsse die Marktanpassungsfaktoren in Form von Wertzahlen zur Verfügung.

6. Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens?

Dem Sachwertverfahren wird häufig unterstellt, dass der mit diesem Verfahren ermittelte Verkehrswert nicht dem tatsächlich erzielbaren Verkaufspreis entspricht. Sie können den Wert der Immobilie objektiv bewerten. Doch ob Sie auch wirklich den Preis am Markt erzielen ist noch von vielen weiteren Punkten abhängig.

Beispiel: Eine Altbauvilla, die von Liebhabern jedem Neubau vorgezogen wird, wäre nach Sachwertverfahren ein "altes Haus" welches weitaus weniger wert ist als ein Neubau. Das entspricht jedoch nicht dem Markt, denn viele Kaufinteressenten würden den Altbau einem Neubau aufgrund zahlreicher anderer Faktoren vorziehen. 

Vorteile:

- Objektives Verfahren für den Substanzwert einer Immobilie anhand des aktuellen Preisniveaus der Herstellungskosten

- Möglichkeit ungewöhnliche, nicht vergleichbare Immobilie zu bewerten (z. B. Bahnhöfe, industrielle Gebäude)

Nachteile:

- Mangelnde Datenbasis für die Bewertung moderner Häusertypen (z. B. Passivhäuser)

- Mangelnde Abbildung des Marktgeschehens, aktuelle Marktpreise werden nur sehr pauschal berücksichtigt

- Wert der Immobilie wird mehr durch Angebot und Nachfrage bestimmt und weniger über den Substanzwert

- Komplexes Bewertungsverfahren, dass auf Sachkenntnis und umfangreiche Erfahrung des Gutachters angewiesen ist