Indexmieten - Der Schutz gegen die hohe Inflation

Viele Anleger suchen heute nicht nach außergewöhnlich hohen Renditen, sondern einfach nach einer Kapitalrendite, die ausreicht, um die Inflationsrate auszugleichen. Wenn Sie eine Immobilie vermieten, haben Sie die Möglichkeit, Ihre monatlichen Mieteinnahmen vor Währungsabwertung zu schützen. Wir zeigen Ihnen, wie es in jedem Fall geht.

Was bedeutet Inflation?

Alle reden von Inflation. Sie gibt an, welche Teuerung im Vergleichszeitraum stattgefunden hat. Da alle Arten von Gütern teurer werden (Lebensmittel, Treibstoff usw.), kann man mit dem gleichen Geld nun weniger kaufen. Ihre Kaufkraft wird durch die Inflation verringert. Deshalb wird versucht, die Löhne an die Inflation anzupassen und zu erhöhen. Auf diese Weise soll die Kaufkraft der Gesellschaft möglichst konstant bleiben. Gefahr hierbei ist immer das Hineindriften in eine Lohn-Preis-Spirale. 

Inflation und Investments

Leider verhält es sich bei Investments ganz anders als mit den Löhnen und Einkommen. Wenn Sie Ihr Geld beispielsweise auf ein Festgeldkonto anlegen und die Inflation höher ist als der Zinssatz, verlieren Sie Kaufkraft – unabhängig vom Zinssatz. Sie erhalten Zinserträge, aber die Abwertung der Währung fällt stärker aus als das Zinsniveau. Ist dies der Fall, wird der Zinssatz den Wertverlust nicht kompensieren, sodass Ihre Kaufkraft sinkt. Aufgrund dieses Effekts versuchen Anleger, Assetsklassen zu finden, die den besten Schutz vor einer hohen Inflation bieten.

Schwierigkeiten bei Aktien und ETFs

Zunächst einmal lohnt es sich immer, in ein breit gestreutes Portfolio verschiedener Anlageklassen zu investieren. Aber wenn es um die Inflationsabsicherung geht, sind Aktien, Anleihen und ETFs meist nicht die erste Wahl. Der Grund ist einfach:

Hohe Inflation bedeutet, dass die Menschen sich weniger leisten können. Gleichzeitig wirkt sich die Inflation aber auch auf Unternehmen aus. Beispielsweise steigen die Energiekosten und die Produktionskosten für Unternehmen. Viele Unternehmen können die Kostensteigerung jedoch nicht vollständig an die Kunden weitergeben. Einerseits ist es schwierig, den Preisanstieg zu verkraften, da die Kaufkraft potenzieller Kunden derzeit abnimmt. Andererseits ist der Wettbewerb zwischen den Unternehmen in einer solchen Zeit besonders intensiv,  sodass die Gruppe der wartenden Kunden, die noch über ausreichend Kaufkraft verfügen, letztlich abnimmt. Infolgedessen sinken die Gewinnmargen vieler Unternehmen in Zeiten hoher Inflation. Hinzu kommt, dass die Arbeitskosten aufgrund von Tarifverträgen steigen. Eine solche Kombination wirkt sich in der Regel negativ auf die Aktienkurse aus.

Diese negativen Folgen gelten nicht nur für Unternehmen, die direkt von den beschriebenen Mechanismen betroffen sind. Andere Unternehmen sind möglicherweise besser vor Inflation geschützt. Dafür kann es mehrere Gründe geben. Sie können beispielsweise große Solarparks nutzen, um ihren eigenen Strom zu erzeugen, oder sie können ihre Marktposition nutzen, um die Preise zu erhöhen. Die Aktienkurse dieser Unternehmen werden jedoch auch von der Inflation beeinflusst. Der Grund ist einfach:

Die Zentralbanken bekämpfen die hohe Inflation, indem sie die Zinssätze erhöhen. Auch Unternehmen, die weniger inflationsgefährdet sind, benötigen oft eine externe Finanzierung. Allerdings ist diese jetzt nur zu einem höheren Preis erhältlich.

Ein weiterer Aspekt ist die mit der hohen Inflation verbundene Unsicherheit. Wann kommt die Inflation? Wie hoch wird der Zinssatz sein? Eine solche Unsicherheit an der Börse ist nicht erwünscht. 

Inflation und Vermietung

Wenn es um Mietimmobilien geht, gibt es eine Methode, welche garantiert gegen Inflation schützt: Indexierte Mietverträge.

Vor Abschluss des Mietvertrages kann vereinbart werden, wie die Miete in Zukunft angepasst wird. Eine Möglichkeit besteht darin, eine Indexierungsklausel in den Vertrag aufzunehmen. Diese Indexanpassung bedeutet, dass zukünftige Mieten nicht auf vergleichbare Mieten steigen können, sondern immer „nur“ Indexanpassungen möglich sind. 

Konkret bedeutet dies, dass die monatliche Nettokaltmiete tatsächlich inflationsbereinigt ist, da diese an die Teuerungsrate angepasst wird. Bei hoher Inflation erhalten Sie eine entsprechend höhere Nettomiete. Ist die Inflation hingegen niedrig, müssen Sie nur den Wert ausgleichen. Unter der Annahme, dass vergleichbare Mieterhöhungen in der Gegend die Inflation übersteigen, erhalten Sie mehr, wenn Sie Ihre Miete auf vergleichbare Mieten anheben können. Aber diese Anpassung ist immer mit Aufwand verbunden und es kommt häufig zu Konflikten zwischen Mietern und Vermietern.

Bei Indizes hingegen ist alles im Voraus festgelegt – eine Diskussion ist hier fast unmöglich. Daher ist die Index-Miete aus finanzieller Sicht nicht immer die beste Lösung. Bis zur Vertragsunterzeichnung lässt sich jedoch nicht vorhersagen, welche Variante (Indexmiete, Differenzmiete etc.) die rentabelste ist. In jedem Fall schützt indexiertes Vermieten vor Währungsabwertung und ist eine sehr transparente Lösung, bei der sowohl Vermieter als auch Mieter wissen, was sie erwartet.

Inflation und Immobilienkredite

Ein weiterer nicht zu vernachlässigender Effekt in diesem Zusammenhang ist der Einfluss der Inflation auf ausstehende Hypotheken. Ein Wohnungsbaudarlehen hat mehrere Konsequenzen:

Darlehenszinsen können Sie steuerlich absetzen. Ihre Steuerbemessungsgrundlage wird reduziert, um Ihr Einkommen zu verbessern. Gleichzeitig entwertet die Inflation ausstehende Kreditsummen. Wenn Sie dagegen einen Indexmietvertrag abschließen, steigen Ihre Mieteinnahmen.

Rein anlagetechnisch: Wenn Sie sich gegen Inflation absichern und eine Restschuld auf der Immobilie haben, profitieren Sie rundum von der Vermietung.

Fazit: Inflationsschutz durch Vermietung

Ohne zu sehr auf die Theorie einzugehen, sollte Ihnen nur klar sein, wie Sie sich durch die Vermietung von Immobilien vor Inflation schützen können. Indexmieten sorgen dafür, dass Ihre Mieteinnahmen Kaufkraft bereinigt sind. Gleichzeitig sinkt die Höhe der ausstehenden Kredite inflationsbedingt. Damit liegen die Vorteile der Vermietung gegenüber Aktien, ETFs und ähnlichen Anlagemöglichkeiten auf der Hand. Aufgrund steigender Zinsen wollen einige Hausbesitzer ihre Immobilie unbedingt verkaufen. Daher haben Sie aktuell die Möglichkeit, besonders interessante Immobilien zu guten Preisen einkaufen zu können. 

Profitieren Sie noch heute von rentablen Immobilien und schützen Sie Ihr Kapital vor Inflation!