In diesem Artikel zeigen wir Ihnen Schritt für Schritt, wie ein Immobilienverkauf abläuft und was es zu beachten gilt. Ob es aktuell, in dieser Marktphase, sinnvoll ist, eine Immobilie ohne einen Experten zu vermarkten erklären wir Ihnen ebenfalls.
1. Immobilie bewerten
Im ersten Schritt sollten Sie Ihre Immobilie bewerten. Für die Immobilienbewertung können Sie das Sachwertverfahren anwenden und dies um weitere Faktoren ergänzen. Zudem können Sie bei Immoscout schauen, wie denn vergleichbare Objekte in Ihrer Gegend bewertet wurden. Schauen Sie sich die durchschnittlichen Quadratmeterpreise an und bilden Sie so den Preis.
WICHTIG:
Dies ist der einfache Weg. Die Preisfindung ist jedoch nicht so einfach, wie Sie jetzt vielleicht denken. Im aktuellen Markt können Sie bei der Immobilienbewertung eine Menge falsch machen. Bewerten Sie Ihre Immobilie zu hoch, so finden sich keine Interessenten für das Objekt. Setzen Sie den Preis hingegen zu niedrig an, so verlieren Sie eine Menge Geld.
Führen Sie deswegen gerne hier eine kostenlose Marktwerteinschätzung durch.
Wenn Sie sich unsicher sind, zu welchem Preis Sie Ihre Immobilie anbieten wollen, können Sie uns auch gerne kontaktieren. Wir helfen Ihnen gerne bei der Preisfindung.
Wir stellen Ihnen im Zusammenhang mit der Bewertung verschiedene Preis-Szenarien vor, welche den Preis in Abhängigkeit von der Käuferinteressenten-Anzahl und der Vermarktungsdauer anzeigt. Wir können Ihnen also in Abgleich mit unserer Datenbank zeigen wie viele potenzielle Käuferanfragen Sie bei einem bestimmten Preis erhalten werden. Daraus können wir Ihnen die Vermarktungsdauer ermitteln. Am Ende können wir gemeinsam mit Ihnen einen passenden Vermarktungspreis für Ihre Immobilie festlegen.
2. Unterlagen einholen
Wenn Sie die Bewertung der Immobilie durchgeführt haben, sollten Sie alle wichtigen Unterlagen zur Immobilie einholen. Die wichtigsten Unterlagen haben wir Ihnen einmal in einer Liste zusammengestellt:
- Grundbesitzangaben und Grundbuchauszug
- Energierausweis
- Eine Wohnflächenberechnung
- Grundrisse
- Flurkarten (Falls vorhanden)
- Gebäuderversicherung
- Kubatur
- Eventuell noch Ansichten
Meistens liegen die Grundrisse in Papierform vor. Diese sind auf den ersten Blick nicht sonderlicht ansprechend und eignen sich nicht für das Inserat bei den Immobilienportalen oder für das Expose.
Daher empfehlen wir Ihnen auf jeden Fall die Aufbereitung des Grundrisses. Entweder in 2d oder in 3d. Schauen Sie sich einmal die Beispiele an. Welchen Grundriss finden Sie hochwertiger und ansehnlicher?
Zusatzleistung Sälzer & Partner:
Wir erstellen für Ihre Immobilie einen 3d Grundriss. Dieser wirkt noch hochwertiger und sorgt für eine bessere Präsentation Ihrer Immobilie. Der nette Nebeneffekt: Schnellere Vermarktung und mehr Interessentenanfragen für Ihre Immobilie.
3d Visualisierung des Grundrisses
Wenn Sie sich die Menge der Unterlagen ansehen sowie den Aufbereitungsaufwand der meisten Unterlagen, sehen Sie schnell, dass der Immobilienverkauf nicht mal eben in wenigen Stunden getan ist.
3. Bilder des Objektes machen
Die Bilder sind der wichtigste Teil der Vermarktung. Wenn Sie Ihre Immobilie bei den Immobilienportalen inserieren, schauen sich potenzielle Käuferinteressenten zu erst die Bilder an. Die Bilder werden dann im zweiten Schritt mit den Immobilienparametern und dem Kaufpreis verglichen. Dabei entscheiden die Bilder oft, ob sich ein Käuferinteressent für einen Besichtigungstermin bei Ihnen meldet oder nicht.
Der aktuelle Markt ist nicht mehr so wie vor einem Jahr. Ein paar Fotos machen, die Immobilie bei Immoscout inserieren und innerhalb von einer Woche einen Notartermin machen... Das ist leider Geschichte. Damit Sie Ihren Wunschpreis durchsetzen können, müssen Sie viel Zeit und Know-How in die Vermarktung stecken.
Wenn Sie also die Bilder selber machen wollen, dann achten Sie darauf, dass die Kompositionen stimmen, die Belichtung und der Blickwinkel. Bearbeiten Sie im besten Fall die Bilder noch einmal, um den nötigen Feinschliff und die Professionalität zu erzielen.
Beim Immobilieninserat sollten Sie darauf achten, dass Sie nur Bilder hochladen, welche zu 100% perfekt sind. Stellen Sie sich die Frage: "Würde Ich selber einen Besichtigungstermin vereinbaren wollen, um mir das Objekt anzusehen?".
Kleiner Tipp: Räumen Sie vorher die Zimmer auf, bevor Sie die Fotos machen!
Unsere Zusatzleistung von Sälzer & Partner:
Wir erstellen für Ihre Immobilie einen eigenen Vermarktungsfilm in 4.6k. Zudem erstellen wir für Ihre Immobilie hochwertige Luftaufnahmen, um die Inszenierung perfekt abzurunden. So können wir den Garten, das Grundstück, die Lage und Ihre Immobilie von außen noch einmal besser veranschaulichen.
Gleichzeitig sind wir in der Lage, ein virtuelles Staging für einzelne Zimmer Ihrer Immobilie durchzuführen. Virtuelle Stagings erhöhen die Chance auf eine Besichtigungsanfrage um 30% und verkürzen die Vermarktungszeit.
Vorher/Nachher Bild des Wohnzimmers
4. Expose erstellen
Vom Prozess her läuft der Immobilienverkauf meistens so ab, dass ein Interessent über ein Immobilienportal eine Anfrage stellt. Im ersten Schritt versenden Sie dann das Expose, um im Anschluss einen Besichtigungstermin mit dem Interessenten zu vereinbaren.
Über das Expose erhält der potenzielle Käufer einen zweiten, deutlich besseren Einblick in das Objekt. Hier zeigen Sie mehr Objektbilder. Deswegen achten Sie darauf, dass diese professionell sind und den potenziellen Käufer nicht von einem Besichtigungstermin abhalten.
Als Privatperson ist es sehr aufwendig ein hochwertiges Expose zu erstellen. Sie können sich nach einer Mustervorlage umsehen und schauen, ob Sie die Informationen zu Ihrer Immobilie mit Word ergänzen können.
Fazit zum Expose: Viele Privatverkäufer verzichten auf ein Expose. Dies sorgt aber oftmals dafür, dass die Besichtigungsquote nicht ganz so hoch ist. Gerade jetzt, in einem wachsenden Käufermarkt sollten Sie ein sauberes und hochwertiges Expose erstellen.
Leistung von Sälzer & Partner:
Wir erstellen für Ihre Immobilie ein hochwertiges und vor allem modernes Expose, welches Ihre Immobilie perfekt in Szene setzt und alle wichtigen Immobilieninformationen übersichtlich präsentiert.
5. Immobilieninserat erstellen
Sie haben nun alle Unterlagen eingeholt, professionelle Bilder Ihrer Immobilie gemacht und ein Expose erstellt? Dann können Sie jetzt ein Inserat für Ihre Immobilie in den gängingen Portalen erstellen. Für den Anfang können Sie mit folgenden Portalanbietern starten:
- Immoscout24
- Immowelt
- Ebay Kleinanzeigen
Als Privatanbieter können Sie eine Anzeige kostenlos erstellen. Wenn Sie eine bessere Platzierung erzielen wollen, um mehr Interessentenanfragen zu generieren, müssen Sie ein Paket kaufen.
Erstellen Sie sich einfach einen Account bei den jeweiligen Portalen und erstellen Sie eine Anzeige als Privatperson.
Folgende Texte benötigen Sie für das Immobilien-Inserat:
- Objektbeschreibung
- Ausstattung
- Lage
Leistung von Sälzer & Partner:
Wir wissen was es bei der Inseratserstellung zu beachten gilt. Neben perfekt geschriebenen Objekt-Texten können wir Ihre Anzeige mit einer Premium-Platzierung weit oben listen. So generieren Sie maximale Aufmerksamkeit und können Ihre Immobilie schneller verkaufen.
6. Besichtigungstermine vereinbaren
Im besten Fall generieren Sie jetzt die ersten Interessentenanfragen. Unser Tipp: Antworten Sie schnell und beantworten Sie die wichtigsten Fragen.
Unser Tipp: Legen Sie sich, wenn möglich, alle Besichtigungstermine auf einen Tag. So sparen Sie sich eine Menge Zeit und Aufwand.
Die Besichtigungstermine durchzuführen kann oftmals anstrengend sein und teilweise eine emotionale Sache mit sich bringen.
Als Immobilienspezialisten können wir Ihnen hier die größte Arbeit abnehmen.
7. Käufer prüfen
Prüfen Sie so früh wie möglich die Bonität, dadurch sparen Sie vermeidbare Kosten.
Sie haben unterschiedliche Optionen, die Bonität eines potenziellen Käufers zu checken. Immer wieder stellen sich Verkäufer die Frage, ob Sie selbst eine Auskunft in eine Auskunftei einholen können. Prinzipiell ist das denkbar, doch folgendes ist dabei zu beachten:
Sie müssen Mitglied sein, um Auskünfte von anderen zu erhalten. Die Mitgliedsbeiträge können happig sein.
Sie erhalten nur dann eine Auskunft, wenn Sie „ein berechtigtes Interesse“ haben. Dieses berechtigte Interesse darzustellen erfordert Zeit und Formulierungsgeschick.
Es ist legitim, die Bonität eines Immobilienkäufers zu überprüfen. Deshalb empfiehlt es sich, die Bonitätsauskunft beim Käufer selbst anzufragen.
Es ist ein Zeichen vertrauensvoller Kommunikation, wenn Sie den potenziellen Käufer um Vorlage einer Selbstauskunft bitten. Die Auskunfteien, also zum Beispiel SCHUFA, Bürgel oder Creditreform, stellen entsprechende Dokumente aus. Wichtig ist, dass Sie nach einer aktuellen Auskunft fragen. In der Eigenauskunft stehen zum Beispiel folgende Informationen:
- die persönlichen Daten des potenziellen Käufers
- soweit von der Auskunftei benutzt der sogenannte Score-Wert; dieser stellt das Zahlungsrisiko als Gesamtbewertung dar
- Informationen über positive und negative Zahlungsvorgänge
10. Kaufvertrag erstellen
Bei der Erstellung des Kaufvertrages werden Sie wahrscheinlich eine Mustervorlage aus dem Internet nehmen. Hier empfiehlt es sich jedoch auf jeden Fall noch einmal mit einem Experten zu sprechen.
Wir von Sälzer & Partner helfen Ihnen gerne bei der Kaufvertragserstellung und stehen Ihnen bei Fragen gerne zur Seite.
11. Schlüselübergabe & Notartermin
Im letzten Schritt vereinbaren Sie einen Notartermin und unterzeichnen die Übergabe-Verträge. Damit haben Sie Ihre Immobilie erfolgreich verkauft.
Fazit: Sollten Sie Ihre Immobilie mit oder ohne einen Makler verkaufen?
Wie Sie an diesem Artikel schnell sehen werden, ist der Immobilienverkauf kein einfaches und schnell umsetzbares Vorhaben. Das Ganze muss perfekt geplant sein und benötigt viel Zeiteinsatz und Know-How.
Gerade in dem sich jetzt veränderten Markt, mit steigenden Zinsen, wird es immer schwieriger eine Immobilie erfolgreich zu vermarkten. Aus diesem Grund ist es aktuell sehr wichtig die Immobilie perfekt zu inszenieren, um viele Anfragen für das Objekt zu gewinnen. Ob Sie das alleine schaffen, bleibt offen.
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