Ein unterschriebener Mietvertrag ist für Mieter und Vermieter bindend. Nur in bestimmten Fällen lässt sich ein Mietvertrag widerrufen. Konnte der Mieter die Wohnung nicht besichtigen oder hat der Vermieter ihn über Mängel getäuscht, kann ein Mieter vom Mietvertrag zurücktreten.
Unterschrift ist rechtlich bindend
Hier noch einmal zusammengefasst: Für in Deutschland abgeschlossene Verträge gilt im Allgemeinen ein 14-tägiges Widerrufs- bzw. Rücktrittsrecht. Allerdings bezieht sich dieses Recht lediglich auf Verbraucherverträge und findet daher im privaten Mietrecht keine Anwendung.
Sobald Ihr Mieter und Sie den Mietvertrag unterschrieben haben, stellt dieser ein rechtlich bindendes Dokument dar. Der Mieter kann es sich also in der Regel nicht spontan anders überlegen und vom Vertrag zurücktreten.
Das Wichtigste, was Sie wissen müssen:
- Mieter können nur unter bestimmten Voraussetzungen einen Mietvertrag widerrufen.
- Hat der Vermieter Mängel verschwiegen oder konnte der Mieter die Wohnung nicht besichtigen, darf er vom Mietvertrag zurücktreten.
- Voraussetzung für den Widerruf des Mietvertrags ist, dass der Vermieter Unternehmer ist und es sich um einen Mietvertrag für Wohnräume handelt.
- Die Widerrufsfrist beträgt in der Regel 14 Tage – ohne Widerrufsbelehrung verlängert sie sich auf 12 Monate und 14 Tage.
- Ist ein Widerspruch nicht möglich, lässt sich das Mietverhältnis durch einen Nachmieter oder einen Aufhebungsvertrag vorzeitig beenden.
- Ein Anwalt kann zwischen Mieter und Vermieter vermitteln, um einen Rücktritt vom Mietvertrag oder dessen vorzeitige Beendigung zu erreichen.
Informationspflichten: Was müssen Vermieter beachten?
Hat der Mieter keine Möglichkeit, die Wohnung zu besichtigen, so steht ihm ein Rücktrittsrecht zu. Gleiches gilt für die Untervermietung einer Wohnung. Daher sollten Vermieter darauf achten, dass die Wohnung besichtigt wird, um einen zeitaufwändigen und teuren Widerruf nach Vertragsunterzeichnung zu vermeiden.
Darüber hinaus sollten Vermieter sicherstellen, dass potenzielle Mieter vor Vertragsunterzeichnung über ihr Widerspruchsrecht informiert werden. Wird dem Mieter keine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung erteilt, kann er den Mietvertrag innerhalb einer bestimmten Frist kündigen. Die Widerrufsfrist beträgt ein Jahr und vierzehn Tage. Macht der Mieter von seinem Widerrufsrecht Gebrauch, muss er die Wohnung innerhalb von vierzehn Tagen an den Vermieter zurückgeben. Bereits im Voraus gezahlte Mieten müssen zurückerstattet werden. Damit dies gar nicht erst passiert, ist eine entsprechende Anleitung notwendig. Der Vermieter hat nach § 1 EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch) unter anderem folgende Informationspflichten beim potenziellen Mieter:
- Die wesentlichen Eigenschaften der Wohnung
- Die Identität, Anschrift sowie Telefonnummer des Vermieters
- Die exakte Höhe des Mietzins
- Kündigungsmöglichkeiten bei unbefristeten Mietverträgen bzw. die Vertragsdauer bei befristeten Verträgen
- Bedingungen und Höhe einer Kaution
- Bedingungen, Verfahren und Fristen für die Ausübung des Widerrufs
- Die Widerrufsfrist beginnt erst, wenn der Mieter entsprechend unterrichtet ist.
Achtung: Falls der Mietvertrag nach Besichtigung der Wohnung unterzeichnet wurde, gilt das Widerrufsrecht für den Mieter nicht.
1. Vom Mietvertrag zurücktreten: Wann ist das möglich?
Während sich viele allgemeine Verträge widerrufen lassen (z. B. Kaufverträge, Kreditkäufe und Bauverträge), gibt es im Mietrecht bis auf wenige Ausnahmen kein Widerrufsrecht.
Ein Mietvertrag ist in der Regel bindend. Doch unter bestimmten Bedingungen ist ein Rücktritt vom Mietvertrag vor Mietbeginn möglich. Das sind:
Der Vermieter ist Unternehmer: Er vermietet mehrere Wohnungen gewerblich – je nach Rechtsprechung nehmen Gerichte das bei 3 bis 8 vermieteten Wohnungen an. Bei Privatleuten muss sich eine Hausverwaltung um die Mietangelegenheiten kümmern, damit Mieter von einem Mietvertrag zurücktreten können.
Der Mieter ist Verbraucher: Er nutzt die Wohnung überwiegend für private Zwecke. Richtet der Mieter in der Mietsache Geschäftsräume ein, kann er den Mietvertrag nicht widerrufen.
Bestehen diese beiden Voraussetzungen, kann der Mieter in den folgenden Fällen seinen Mietvertrag widerrufen:
Vertraglich vereinbartes Rücktrittsrecht
Vermieter und Mieter können im Mietvertrag ein Rücktrittsrecht vereinbaren. Beide Parteien können ohne Angabe von Gründen vom Mietvertrag zurücktreten.
Dies ist jedoch nur möglich, wenn das Mietverhältnis noch nicht begonnen hat und der Mieter noch nicht eingezogen ist. Hat er die Kaution bezahlt, muss der Vermieter die Kaution zurückerstatten.
Per Telefon oder E-Mail abgeschlossene Mietverträge
Der Mietvertrag kann gekündigt werden, wenn der Mieter und der Vermieter ihn als sog. Fernabsatzvertrag abgeschlossen haben – d.h. Per Telefon, E-Mail, SMS oder anderen Messenger-Diensten.
Nach dem Fernabsatzgesetz hat der Verbraucher – in diesem Fall der Mieter – ein Widerspruchsrecht.
Unzumutbarer Zustand der Wohnung
Ein Widerrufsrecht aufgrund erheblicher Mängel oder Bauschäden in der Wohnung gibt es nicht. Allerdings können Mieter den Mietvertrag in diesen Fällen außerordentlich und fristlos kündigen:
- Nasse Wände in Wohn- und Schlafzimmern
- Defekte Heizung
- Schimmelbildung aufgrund von Baumängeln
- Kein bezugsfertiger Zustand bei Einzug
Arglistige Täuschung
Arglistige Täuschung berechtigt gemäß § 123 BGB zur Anfechtung eines Mietvertrages. In den folgenden Fällen können Mieter und Vermieter den Mietvertrag anfechten:
Der Vermieter verschweigt bewusst Mängel in der Wohnung – z. B. permanenten Baulärm.
Der Mieter macht falsche Angaben über sein Einkommen oder fälscht die Bürgschaft.
Ist die Anfechtung erfolgreich, verliert der Mietvertrag rückwirkend seine Gültigkeit. Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes ist das auch nach dem Einzug des Mieters sowie nach Beendigung des Mietverhältnisses möglich (BGH, Az. XII ZR 67/06).
Haustürgeschäft
Wird der Mietvertrag außerhalb der Räumlichkeiten des Vermieters abgeschlossen, kann der Mieter vom Mietvertrag zurücktreten. Gleiches gilt, wenn der Vermieter einen bestehenden Vertrag ändern will, z. B. eine maximale Mieterhöhung vereinbaren will.
Wenn ein Vermieter einen Mietvertrag mit einem Mieter in seinem Arbeitsplatz, seiner Wohnung oder seinem Café ändert oder einem Mietvertrag zustimmt, handelt es sich um einen Haustürverkauf. Bei einem Haustürkauf hat der Mieter das Recht, vom Mietvertrag zurückzutreten.
2. Wann lässt sich ein Mietvertrag nicht widerrufen?
Während ein Rücktritt vom Mietvertrag vor der Unterschrift problemlos möglich ist, lässt sich ein Mietvertrag nach der Unterschrift nur in Ausnahmefällen widerrufen.
In den folgenden Fällen ist ein Widerruf des Mietvertrags nicht möglich.
Der Mietvertrag gilt nicht für Wohnräume: Bei einem Gewerbemietvertrag gibt es kein Widerrufsrecht.
Der Vermieter ist privat: Hat der Vermieter nur 1 oder 2 Wohnungen vermietet und keine Hausverwaltung beauftragt, gilt er nicht als Unternehmer – es besteht kein Austrittsrecht.
Der Mietvertrag, den Sie am Geschäftssitz abgeschlossen haben: Wenn Sie einen Mietvertrag beim Vermieter oder Hausverwalter abgeschlossen haben, kann der Mietvertrag nicht storniert werden.
Sie haben die Wohnung schon einmal besichtigt: Wenn Sie alle Mieträume inklusive Keller und Dachböden besichtigt haben, erlischt Ihr Kündigungsrecht.
3. Wie lässt sich ein Mietvertrag widerrufen?
Besteht ein Widerrufsrecht, kann der Mieter vom Mietvertrag zurücktreten. Wichtig ist es, den Mietvertrag fristgerecht zu widerrufen.
Wie lange kann ich einen Mietvertrag widerrufen?
Grundsätzlich können Sie Ihren Mietvertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen. Besteht ein Widerrufsrecht, aber hat Sie Ihr Vermieter nicht über dieses belehrt, verlängert sich die Widerrufsfrist für den Mietvertrag auf 12 Monate und 14 Tage.
Innerhalb dieser Zeit können Sie von Ihrem Mietvertrag zurücktreten, auch wenn Sie bereits eingezogen sind.
Wie muss der Widerruf aussehen?
Für einen Widerruf gibt es keine bestimmte Form, die Sie einhalten müssen. Erklären Sie einfach ausdrücklich, dass Sie von Ihrem Widerrufsrecht Gebrauch machen und den Mietvertrag widerrufen.
In das Widerrufsschreiben gehören sowohl Ihre Kontaktangaben als auch die Ihres Vermieters. Geben Sie das Datum an und unterschreiben Sie den Widerruf.
4. Welche Folgen hat der Rücktritt vom Mietvertrag?
Mit dem Rücktritt vom Mietvertrag verliert dieser seine Gültigkeit. Das Mietverhältnis ist beendet. Für die beiden Vertragsparteien bedeutet das Folgendes:
Mieter: Nach Ablauf der Widerrufsfrist muss der Mieter die Wohnung verlassen und ausziehen.
Vermieter: Er muss dem Mieter die seit Mietbeginn gezahlte Miete einschließlich der Nebenkosten und der Kaution zurückerstatten.
Bei der Wohnungsübergabe ist ein Übergabeprotokoll mit sämtlichen Mängeln anzufertigen und von beiden Vertragsseiten zu unterschreiben. Auch eventuelle Reparatur- und Renovierungsarbeiten gehören ins Übergabeprotokoll. Eine dritte Person kann als Zeuge der Übergabe beiwohnen.
5. Widerruf nicht möglich? Diese Alternativen haben Sie
Wenn ein Widerruf des Mietvertrags nicht möglich ist, bieten sich Mietern Alternativen für eine Beendigung des Mietverhältnisses an.
I. Vermieter um Aufhebungsvertrag bitten
Sie können Ihren Vermieter alternativ zum Widerruf um einen Mietaufhebungsvertrag bitten. Das Mietverhältnis lässt sich frühzeitig aufheben, wenn beide Seiten einverstanden sind.
Inhalt eines Mietaufhebungsvertrags:
Angaben zu Mieter und Vermieter, zur Wohnung und zum Auszugsdatum
Konkrete Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen und der Übernahme der Renovierungskosten
Vereinbarungen zur Rückerstattung der Mietkaution und den Betriebskosten
Falls erforderlich: Vereinbarungen zum Nachmieter
Ort, Datum und Unterschrift der beiden Vertragsparteien
Indem Sie darauf achten, dass mit dem Aufhebungsvertrag alle Forderungen des Vermieters abgegolten sind (z. B. zur Renovierung der Wohnung), können Sie nachträgliche Forderungen vermeiden.
II. Eigenständig Nachmieter suchen
Ist ein Aufhebungsvertrag nicht möglich, können Sie Ihrem Vermieter einen Nachmieter vorschlagen, der vor Ablauf der Kündigungsfrist Ihre Wohnung übernimmt.
Auch hier gilt: Der Vermieter ist nicht verpflichtet, einen Nachmieter zu akzeptieren – Sie müssen sich mit ihm einigen, um vorzeitig von Ihrem Mietvertrag zurückzutreten.
So können Sie die Erfolgsaussichten einer Nachmietersuche erhöhen:
Dem Vermieter anbieten, die Wohnung auf eigene Kosten auf Portalen zu inserieren – so spart er Kosten und Zeit.
Einen Nachmieter suchen, der Ihnen vom Typ her ähnlich ist – schlagen Sie z. B. als Alleinstehender keine vierköpfige Familie vor.
Berücksichtigen, dass die potenziellen Nachmieter die Bedingungen des Vermieters erfüllen.
III. Wohnung ordentlich kündigen
Wenn Sie nicht frühzeitig vom Mietvertrag zurücktreten können, bleibt der Weg der ordentlichen Kündigung.
Bei einer ordentlichen Kündigung müssen Sie die Miete bis zur Beendigung des Mietverhältnisses zahlen. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt in der Regel 3 Monate.
Diese Punkte sind zu beachten, wenn Sie den Mietvertrag ordentlich kündigen:
Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen – auch wenn es sich um einen mündlichen Mietvertrag handelt.
Die Kündigung eines Mietvertrags lässt sich nicht zurückziehen.
Damit der laufende Monat mitzählt, muss die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Monats bei Ihrem Vermieter eintreffen.
Versenden Sie die Kündigung per Einschreiben, denn so haben Sie einen Beweis für die fristgerechte Zustellung.
Was ist Ihre Immobilie wert?
Sie denken über einen Verkauf nach?
Traumimmobilie gefunden? Wir finden die passende Finanzierung für Sie.
Aachen
Sie wollen Ihre Immobilie in Aachen verkaufen?
