Was Sie als Eigentümer einer Immobilie im aktuellen Marktumfeld wissen sollten

Durch die einzigartig niedrigen Zinsen und das billige Geld gingen in den letzten Jahren die Immobilienpreise immer nur nach oben. Dabei lagen die jährlichen Wachstumsraten weit über dem Durchschnitt der vergangenen Dekaden. Der Grund dafür liegt im billigen Geld.
Durch die niedrigen Zinsen konnten die Immobilienpreise weiter steigen, ohne das die Rendite für Investoren oder Kapitalanleger negativ geworden wäre. Jetzt verhält es sich jedoch anders...

Auf Grundlage der wachsenden Inflation sah sich die EZB gezwungen, den Leitzins anzuheben. Dies hat zur Folge, dass sich auch Bundesanleihen und Bauzinsen angepasst haben. 

Erstmalig verfolgen wir, dass Finanzierungen abgelehnt werden und Käuferinteressenten Ihre Wunschimmobilie nicht kaufen können. Doch dazu später mehr.

Exkursion: Was ist eigentlich eine Immobilienblase?

Man kann eine Immobilienblase mit einer Kaugummiblase vergleichen. Je mehr Luft in die Kaugummiblase geblasen wird, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass sie platzt. Bei einer Immobilienblase sind die Kaufpreise also gleichbedeutend mit der Luft im Kaugummi.

Steigt die Nachfrage schneller an, als sich das Angebot vergrößert, so steigen die Preise für Immobilien an. Ist die Nachfrage überproportional groß, so steigen die Preise sehr schnell an. Das führt irgendwann dazu, dass sich die Immobilienpreise vom eigentlichen Sachwert  entkoppeln: Käufer also bereit sind enorm überhöhte Preise zu zahlen.

Die Preise steigen so lange an, wie auch Käuferinteressenten bereit sind die jeweiligen Preise zu zahlen. Ein Anstieg der Zinsen kann zum Beispiel dafür sorgen, dass die Kosten für eine Finanzierung steigen und sich ein Interessent die Immobilie nicht mehr leisten kann. Sinken die Preise recht plötzlich und außergewöhnlich schnell, so wird vom Platzen der Blase gesprochen.

Wie zeigt sich, dass eine Immobilienblase existiert?

Der wichtigste Indikator ist der Preisanstieg: Die Kaufpreise für Immobilien steigen nahezu grenzenlos an und entkoppeln sich von den Mietpreisen, der Inflation und den Durchschnittseinkommen der Bevölkerung.

Der zweite Punkt ist eine Überbewertung der Immobilie: Die stark gestiegenen Kaufpreise stehen nicht mehr im Verhältnis zum eigentlichen Sachwert der Immobilie.

Zunahme von Spekulationen und Fix & Flip: Immobilien werden oft als schnelle Kapitalanlage gekauft. In der Regel werden hier renovierungsbedürftige Häuser gekauft, renoviert und zu einem höheren Preis wieder verkauft. Begünstigt wird dies noch, wenn alternative Kapitalanlagen an Attraktivität verlieren. Das können beispielsweise die niedrigen Zinsen auf Sparguthaben sein.

Zu geringe Bautätigkeit: Wird zu wenig gebaut, bleibt das Verhältnis zwischen Nachfrage und Angebot in Schieflage, was zu weiter steigenden Preisen führt.

Ob sich in Deutschland gerade eine Immobilienblase bildet oder diese sogar kurz vorm Platzen ist, darüber sind sich Experten uneinig.

Wann platzt eine Immobilienblase?

Damit eine Immobilienblase platzt, muss die Nachfrage nach Eigentum stark zurückgehen.
Das kann verschiedene Gründe haben:

1. Käufer wollen die hohen Preise nicht mehr zahlen.

2. Die Kosten für Kredite steigen wieder, es haben also weniger Interessenten die Möglichkeit zu kaufen und Kreditnehmer müssen zum Teil wieder verkaufen, weil sie keine Anschlussfinanzierung bekommen.

3. Banken verschärfen die Richtlinien für die Kreditvergabe.

4. Es wird mehr gebaut, es gibt also wieder mehr Angebot.

Kommt es dann sogar so weit, dass das Angebot – ob durch Leerstand oder Neubauten – die Nachfrage übersteigt, Fallen die Preise in der Regel noch schneller.

Das sagt Immoscout24 zur Preisentwicklung

Die Preiseinbrüche der vergangenen Monate am deutschen Immobilienmarkt setzen sich im dritten Quartal 2022 laut den Statistiken von Immoscout nicht fort.  Den Daten zufolge hat sich der Einbruch der Nachfrage nach den starken Anstiegen der Bauzinsen nicht verschärft.

Eigentumswohnungen wurden im dritten Quartal um 0,9 Prozent teurer als im zweiten Quartal. Für Neubauwohnungen lag das Plus bei 1,0 Prozent. Die Immobilienpreise der angebotenen Einfamilienhäuser im Bestand stiegen um 0,5 Prozent und im Neubau um 1,9 Prozent. "Wir sehen, dass der Kaufmarkt in Deutschland funktioniert und sich vor allem in den Metropolen beruhigt", kommentiert Immoscout24-Geschäftsführer Thomas Schroeter die Zahlen.

Hauspreisindex in zwei Segmenten gesunken

Anhand der Grafik können Sie die Preisdelle im Jahr 2022 verfolgen, welche erstmals seit langen Jahren auftritt. Der Preis für Bestandsimmobilien ist gesunken, wohingegen die Preise für Neubauten gestiegen sind. 

"Mit dieser Entwicklung, von einerseits sinkenden Immobilienpreisen in zwei Segmenten und andererseits steigenden Zinsen, sehen wir zudem, dass wieder mehr Verkäufe gegenüber Juli 2022 abgeschlossen wurden. Die Lage bleibt aber weiterhin volatil", kommentiert Stefan Münter, Co-CEO und Vorstand von Europace die aktuelle Lage am Immobilienmarkt.

Wie geht es mit dem Finanzierungsvolumen weiter?

Wir als Immobilienmakler vermitteln unseren Kunden seit mehreren Jahren erfolgreich die passende Finanzierung. Wir verfolgen einen rasanten Anstieg der Finanzierungskosten. Viele Käufer und Käuferinnen sind bei den aktuellen Preisen kaum noch in der Lage, die passende Finanzierung abzurufen, um das Traum-Objekt zu kaufen. 

Mögliche Trends: 

1. Die Nachfrage nach Eigentum geht aufgrund der fehlenden Finanzierung zurück. Dies hat zur Folge, dass die Immobilienpreise weiter korrigieren müssen und weiter fallen werden. 

2. Die Nachfrage bleibt ungeachtet der Zinsen und der Finanzierungskosten weiterhin hoch und die Preise können mit einer kleinen Korrektur stabilisiert werden.

So sollten Sie beim Immobilienverkauf vorgehen

Als Eigentümerin sollten Sie die richtige Vorstellung von Ihrem Immobilienpreis haben. Wenn Ihr Nachbar eine ähnliche Immobilie vor einem Jahr zu einem gewissen Preis verkauft hat, sollten Sie sich nicht wundern, wenn Sie nicht den gleichen Preis erzielen können. 

Sie können Ihre Immobilie zwar für den gleichen Preis bei Immoscout inserieren, werden aber wahrscheinlich keine passende Käuferin finden. 

Wenn Sie eine professionelle Marktwerteinschätzung erhalten wollen, dann können Sie hier kostenlos eine durchführen: https://www.saelzerpartner.de/immobilie-bewerten-lassen

Das richtige Timing

Das Gute: Wenn Sie jetzt einen Verkauf planen, werden Sie wahrscheinlich einen höheren Preis erzielen können, als wenn Sie in 3 Monaten verkaufen wollen. Timing ist eben sehr wichtig. 

Präsentieren Sie Ihre Immobilie von der besten Seite

Vor einem Jahr war es noch möglich, ein paar Fotos zu machen und die Immobilie bei Immoscout hochzuladen. Nach kurzer Zeit war die Immobilie erfolgreich verkauft. 
Leider ist das so nicht mehr möglich!

Um den gewünschten Preis zu bekommen, müssen professionelle Bilder gemacht werden, vielleicht ein Immobilienvideo, Luftaufnahmen, Unterlagen visualisiert oder ein Homestaging vorbereitet werden. 

Sie sehen, dass der Aufwand gestiegen ist. Sie benötigen Know-How in der Vermarktung. Andernfalls wird der Verkauf im aktuellen Marktumfeld schwierig. 

Das sind Ihre Chancen:

Sie haben bereits über einen Verkauf nachgedacht? Dann sollten Sie sich überlegen, ob das nicht der richtige Zeitpunkt ist. Die Preise sind noch sehr hoch, die Nachfrage ebenfalls. In den kommenden Monaten wird sich dies jedoch weiter ändern. 
Nutzen Sie jetzt die Chance, um Ihren Wunschpreis durchzusetzen. 

Den passenden Makler finden:

Aktuell ist sehr wichtig, eine korrekte Einwertung der Immobilie vorzunehmen. Also den Preis nicht zu hoch und nicht zu niedrig festzulegen. Ist der Preis zu hoch, dann werden keine Anfragen und Interessenten gewonnen. Ist der Preis zu niedrig, so werden zu viele Interessenten gewonnen und Sie verschenken viel Geld. 
Genau aus diesem Grund benötigen Sie einen Experten in der Einwertung!

Zweitens benötigen Sie Vermarktungsexperten.
Haben Sie einen Preis gefunden, beginnt im nächsten Schritt die Vermarktung. Nur über eine professionelle und vor allem perfekte Inszenierung Ihrer Immobilie können Sie auch den geschätzten Preis durchsetzen. 

Fazit:

Machen Sie sich keine Sorgen. Sollten Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, dann haben Sie jetzt die beste Möglichkeit dazu. Wollen Sie Ihre Immobilie nicht verkaufen und im Bestand halten, dann können Sie die Preiskorrektur aussitzen. Langfristig gehen wir von steigenden Immobilienpreisen aus.